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Choisir la forme de SCI correspondant le mieux à ses besoins

Nous allons ici aborder quatre formes de sociétés civiles immobilières, chacune destinée à des besoins différents. Vous pourrez ainsi identifier celle qui conviendra le mieux à votre projet de création.

La SCI familiale
Elle est utile lorsqu'il existe un besoin de gestion et/ou de transmission d'un bien immobilier au sein de la famille. Les associés peuvent être issus de la même famille jusqu'au 4ème degré.
La SCI familiale permet aux membres de cette famille d'acheter et de gérer un bien, et d'en être ainsi tous propriétaires. Dans la majorité des cas, elle est créée à la suite d'un décès, afin d'éviter l'indivision. Le bien appartient alors à la SCI familiale, et non plus aux héritiers. Ceux-ci deviennent associés et bénéficient de parts sociales à hauteur de leurs apports.


La SCI de location
Il s'agit du type de SCI le plus utilisé. Cette société nécessite au moins deux associés (mais il peut y en avoir plus), souhaitant inverstir dans l'achat d'un bien immobilier afin de le louer par la suite. Le pouvoir décisionnel appartient ainsi à la société, et les associés ne se trouvent plus en état d'indivision. La location du bien qu'ont acheté les associés génère des revenus pour la SCI, qui seront ensuite répartis entre eux sous forme de parts sociales, à hauteur de leur apport.
Recourir à la SCI de location, est une manière astusieuse pour les entrepreneurs de protéger le bien immobilier acquis par la société civile, qui deviendra insaisisable par les créanciers. Pour ce faire, l'entrepreneur peut acquérir des locaux par le biais de la SCI, qu'il loue ensuite à la société commerciale qu'il gère. La SCI peut louer un bien immobilier, mais n'a pas le droit d'y exercer une activité commerciale. En cas de faillite de la société commerciale, les créanciers ne pourront saisir le bien immobilier, appartenant alors à la SCI.


La SCI de construction-vente
Cette structure permet d'acquérir un terrain, y construire un bien immobilier et de le revendre ensuite, dans le but de réaliser un bénéfice. Alors qu'habituellement une société civile immobilière ne peut normalement exercer d'activité commerciale, seule cette forme lui permet de réaliser une plus-value en achetant et en revendant des biens immobiliers.
Elle nécessite un minimum de deux associés, il n'existe pas de maximum. Ils répondent indéfiniment des dettes sociales à hauteur de leur apport dans le capital social de la société, et sont imposés individuellement sur leur quote-part de bénéfice.


La SCI d'attribution
Cette forme de société permet de construire ou d'acquérir un patrimoine immobilier, et de le diviser ensuite entre les associés, qui peuvent alors jouir de ce bien. Elle est notamment utilisée lors d'une opération immobilière onéreuse. Dans les statuts, est déterminée la répartition des lots (selon le choix et les apports faits par les associés), et en général, lorsque le partage des lots a été fait, la dissolution de la société peut être prononcée, indiquant ainsi qu'elle a atteint le but souhaité.